Pour le commun des mortels, et les Français en particulier, détenir un bien immobilier est l’aboutissement d’une vie. Acquérir sa résidence principale est l’objectif de bon nombre de famille. Et pour les investisseurs particuliers, acheter un appartement pour le mettre en location est la stratégie basique afin de se constituer un patrimoine immobilier. Cela dit, il existe un autre type de véhicule d’investissement pouvant cocher toutes les cases de l’immobilier, sans avoir à gérer tout ce qui va avec : ce sont les SCPI.
Définition
Les sociétés civiles de placement immobilier, ou SCPI, sont une option populaire pour ceux qui cherchent à investir dans le marché immobilier sans avoir à posséder et à gérer directement des biens immobiliers. Les SCPI sont des véhicules d’investissement qui possèdent et exploitent des actifs immobiliers générateurs de revenus, la plupart du temps professionnels tels que des centres commerciaux, des hôtels,des immeubles de bureaux, ou encore des biens de stockage et logistique. Les parts de SCPI sont en général accessibles à partir de quelques centaines d’euros, même s’il est plus intéressant d’y accéder à partir de quelques milliers d’euros.
Les types de SCPI
Différents types de SCPI existent. Tout d’abord, les « SCPI de rendement » ont pour stratégie principale la recherche de performance comme leur nom l’indique. La majorité des SCPI du marché entrent dans cette catégorie. Elles ont pour objectifs de distribuer une partie des loyers aux investisseurs et d’optimiser leur parc immobilier. On y retrouve différentes catégories de SCPI :
- Bureau ou Commerce : les classiques ;
- Spécialisée : santé (laboratoires), éducation, locaux d’activité, logistique, hôtels, tourisme, loisir ;
- Diversifiée : souvent un mélange de bureau et commerce ;
- Résidentielle : biens d’habitation.
Il est également intéressant de noter que de plus en plus de SCPI acquièrent des biens en dehors de la France, par exemple en Allemagne ou aux Pays-Bas et certaines SCPI sont spécialisées là-dessus.
A côté des SCPI de rendement, nous trouvons les SCPI fiscales qui permettent de bénéficier de certaines lois afin d’obtenir des réductions d’impôt, et ainsi faire baisser la charge fiscale du foyer. Parmi elle on peut citer les SCPI Pinel, Malraux, Denormandie ou encore les SCPI de déficit foncier.
Les avantages des SCPI par rapport a l’achat immobilier classique
Nature des biens
Un des attraits principaux des SCPI repose sur la nature des biens en question. En effet, la plupart des « SCPI de rendement » (par opposition aux « SCPI fiscales » par exemples) sont positionnées sur l’immobilier professionnel, c’est-à-dire que les locataires sont des sociétés et non des particuliers. On retrouve ainsi des biens immobiliers tels que les immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des hangars de logistique et des hôtels. Ce type de biens sont quasi inaccessible en temps normal pour les particuliers qui veulent investir en direct car les montants en question sont beaucoup plus élevés que pour des biens d’habitation comme les appartements et les maisons.
Diversification
Les SCPI offrent aux investisseurs la possibilité de diversifier leur portefeuille immobilier sans avoir à acheter plusieurs biens immobiliers. Cela peut réduire le risque global de l'investissement, car les SCPI répartissent leurs achats sur divers emplacements et types d’immeubles. La notion de mutualisation des risques est donc un élément important en faveur des SCPI.
Gestion professionnelle
Les SCPI sont gérées par des experts immobiliers professionnels qui gèrent tous les aspects de la détention des biens immobiliers, y compris l'entretien, la location et les relations avec les locataires. Cela peut être un avantage significatif pour les investisseurs qui n'ont pas le temps ou l'expertise pour gérer leurs propres propriétés.
Revenu passif
Les SCPI génèrent des revenus grâce aux loyers locatifs, qui sont ensuite distribués aux porteurs de parts de SCPI sous forme de dividendes ou coupons. Cela fournit aux investisseurs un flux récurrent de revenus passifs, ce qui peut être un avantage certain pour ceux qui recherchent un investissement à long terme. La grande différence avec l’immobilier classique repose sur le fait que, pour l’investisseur, il n’y a strictement rien à faire en matière de gestion des biens immobiliers ou des locataires. Il s’agit donc réellement de revenus « passif ». Toute personne qui détient un ou plusieurs appartements sait qu’il y a toujours un entretien à réaliser, un locataire à remplacer, des travaux à prévoir, etc. Avec les SCPI, rien de tout ça.
La fiscalité
Acheter des parts de SCPI revient à investir dans l’immobilier classique en matière fiscale, et c’est compréhensible puisqu’il s’agit bien d’immobilier physique en bout de chaîne. Les revenus issus des SCPI sont donc imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel il ne faut pas oublier d’ajouter les prélèvements sociaux.
En ce qui concerne les plus-values en cas de revente des parts de SCPI, il s’agit là encore du même principe que si les biens immobiliers étaient détenus en direct, et dépend donc de la durée de détention des parts. En outre, après une durée de 30 ans de détention, il n’y a plus aucun impôt sur les plus-values.
Les rendements
Les rendements des SCPI varient en fonction du type de SCPI et de la catégorie des biens acquis. Néanmoins, la plupart des SCPI ont un rendement compris entre 2 % et 7 %, net, avec une moyenne globale proche des 4 %. Cela ne tient pas compte des revalorisations éventuelles des prix des parts, qui, au même titre que le marché immobilier global, peuvent évoluer, et ce de façon positive sur le long terme.
Le levier du crédit
De la même manière qu’un particulier peut faire un emprunt à sa banque afin d’acquérir un bien immobilier pour de l’investissement locatif ou sa résidence principale, il est possible de contracter un crédit afin d’acquérir des parts de SCPI. Le financement des parts de SCPI est un réel atout, et un outil patrimonial puissant afin de se construire un portefeuille immobilier. Par exemple, il est possible d’emprunter 100 000 € afin d’acheter 100 parts de SCPI à 1000€ la part.
Transmission
Autre point intéressant en faveur des SCPI : le cas de la transmission des parts. En effet, tout comme un bien immobilier classique, il est possible de transmettre à ses enfants ou autre des parts de SCPI. Cependant, lorsqu’il y a plusieurs descendants, il est beaucoup plus facile de répartir les parts entre eux. Avec un appartement, il faut vendre le bien afin de pouvoir, ensuite, répartir l’argent entre les bénéficiaires. Avec les parts de SCPI, il n’y a pas besoin de les liquider ou les vendre : elles sont transmises et réparties aux descendants.
Conclusion
Dans l'ensemble, investir dans des SCPI peut être une excellente option pour ceux qui cherchent à s'exposer au marché immobilier sans avoir à posséder et à gérer directement des propriétés. Elles offrent une diversification incomparable à l’immobilier classique, une gestion professionnelle et des revenus réellement passifs, ce qui en fait une alternative beaucoup plus attrayante pour de nombreux investisseurs. Si l’on ajoute le fait qu’il est possible d’utiliser le crédit afin d’acheter des parts, et que la transmission de parts de SCPI est encore plus flexible que pour des appartements détenus en direct, alors il n’est pas difficile de comprendre pourquoi un nombre croissant d’investisseurs particuliers s’y intéressent.
